皆さん、不動産投資では様々な税金がかかるってご存知ですか？
不動産投資では、家賃収入を丸々もらえるわけではなく、税金や管理費などの経費を差し引いたものが実際に手元に残るお金になるんです！
どんな税金がかかるのか、そして税金がいくらぐらい差し引かれるのか、これらを事前に把握しておくことで家賃収入がどれぐらい得られるのかの目処がつけられます。
この記事では、
- 税金の種類
- どれぐらいの税金が発生するのか
についてお話ししていきますので、しっかり学んでいきましょう！
不動産投資で発生する税金について
不動産投資で発生する基本的な税金として、
- 所得税
- 住民税
- 固定資産税
- 都市計画税
があります。
それぞれどのような税金なのか、そしてどれぐらいかかるのか詳しく解説します。
所得税
所得税は、ほとんどの方が耳にしたことのある税金ですよね。
実は、所得税は10個の区分に分類されます。
サラリーマンの方が毎月もらう給料は「給与所得」となります。
今回お話しする不動産投資で得た家賃収入は、「不動産所得」となります。
不動産所得は、不動産を賃貸しそれで得た家賃収入に対して課税されます。
収入扱いになるものは家賃収入以外にも、
- 更新料
- 礼金
- 共益費、管理費
- 敷金（返還を要しないもの）
などがあります。
敷金に関して1つ補足ですが、敷金は入居時に入居者から預かる担保金の役割を担っていて、家賃を滞納したり、部屋の壁や床などを汚したり傷つけたりした際に預かった敷金から差し引きます。そして、退去時に残額分を入居者へ返還されます。
通常は、家賃の滞納も追加の修繕は発生しない前提です。もし、何らかが原因で敷金から差し引いた場合は、その分は収入扱いとなるので注意しましょう！
税金は、全部まとめて課税する「総合課税」と別々で課税する「分離課税」の2種類がありますが、不動産所得は総合課税となります。
総合課税の場合、所得金額に応じて税額が変わるので所得が多ければ多いほど税金は高くなります。
計算方法は、「（総所得金額-所得控除）×税率-控除額」です。
計算式の中に控除という文字が2つありますが、所得控除は、基礎控除や配偶者控除、社会保険料控除などがあり、1人1人金額が異なります。一方、控除額は所得金額に応じて異なります。
所得税率は、
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万円を超え 330万円以下 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円を超え 695万円以下 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円を超え 900万円以下 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円を超え 1,800万円以下 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 4,796,000円 |
となります。(引用：国税庁 「No.2260 所得税 税率」)
例えば、年収500万円のサラリーマンの方が不動産投資で100万円の家賃収入、所得控除が50万の場合、（500万円＋100万円-50万円）×20%-42万7,500円で所得税は、67万2,500円となります。
税率や控除額など詳しい計算方法は、国税庁のHP（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/01_1.htm）に記載されていますので一度ご確認下さい。
納める時期は、その年中となります。
住民税
住民税は、自分が住んでいる地方自治体に納める税金です。
なので、住んでいる地域によって納める税金額が異なります。
住民税には、「所得割」と「均等割」があります。所得割は、税率は一律となっており、市区町村6%と都道府県4%の合計10%となります。均等割は、都道府県・市町村によって異なります。
住民税にも所得税と同様に、基礎控除や配偶者控除などがあります。しかし、控除額は、基礎控除では33万円と38万円の所得税と比べると、控除額は少なります。他の項目も所得税よりも控除額が少なくなるので注意しましょう。
東京で給与所得500万円、不動産所得100万円の場合(控除は今回の計算では考慮します)、
- 所得割→(500万円＋100万円)×10％＝60万円
- 均等割→3,500円(区民税)＋1,500円(都民税)＝5,000円
最終、60万円＋5,000円＝60万5,000円が納税額となります。
納める時期は所得税と異なり、翌年となります。（2019年1月1日〜12月31日の1年間の所得を計算し、2020年に支払う）
固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日に固定資産税台帳にこの不動産（建物や土地など）を保有していますよと登録されている人が納める税金です。
もし、1月2日に不動産を保有した場合は、翌年から固定資産税を納めます。
土地30万、家屋20万、償却資産150万のいずれかに該当する場合は固定資産税は免税となります。
計算方法は、「課税標準×1.4%」です。
課税標準とは、固定資産税評価額で3年に1度、評価額の見直しがされます。
固定資産税は条件を満たした不動産に対して特例があります。
《住宅用地》
住宅用地とは、居住を目的とした用地のことです。もし、店舗が併用となっている場合は、1/2以上が居住用となっていれば住宅用地の特例を受けることができます。
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）
→課税標準×1/6
- 一般住宅用地（200㎡超の部分）
→課税標準×1/3
床面積の広さによって、課税標準が減額になります。
上記でも述べましたが、課税標準は固定資産税評価額です。固定資産税評価額は、「固定資産税課税台帳」に記載されているので、不動産の所有地の市町村の役所で閲覧・取得できます。
《新築住宅》
新築住宅を購入した場合にも特例があります。
床面積120㎡以下まで3年間または5年間、固定資産税が½になります。しかし、この特例は2020年3月までに建てられたものと期限があるので注意しましょう！
特例を受けられる新築の条件は、
①店舗併用の場合、居住用部分の床面積が全体の½以上であること
②居住用の床面積が1戸あたり50㎡以上280㎡以下であること（賃貸住宅の場合は、40㎡以上280㎡以下）
となります。
税額が1/2になるのはとても大きいですよね！投資用の物件を購入した際には、特例を受けることができるのかどうかよく確認しましょう。
都市計画税
都市計画税も固定資産税と同様、毎年1月1日に固定資産税台帳に登録されている人が納める税金です。
都市計画税の支払対象となる不動産は、市街化区域内にある土地や建物となります。固定資産税は、市街化区域関係なく、全ての地域で発生するので混在しないようにしましょう。
計算方法は、「固定資産税評価額×0.3％」です。税率は、0.3％が上限となり、市町区村によって異なりますので1度お住まいの地域が一体税率がいくらなのか確認してくださいね。
都市計画税にも条件によって特例を受けることができます。
《住宅用地》
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）
→課税標準×1/3 -
一般住宅用地（200㎡超の部分）
→課税標準×2/3
固定資産税では、新築住宅にも特例がありましたが都市計画税にはありません。
不動産投資で経費にできる税金は？
不動産投資で発生する税金には、経費にできるものがあります。経費にできれば収入から経費を差し引くので不動産所得が減り、節税効果になります。
では、経費にできる税金についてお話します。
固定資産税・都市計画税は経費にできる！
今回ご紹介した4種類の税金のうち経費にできるのは、固定資産税と都市計画税になります。
固定資産税と都市計画税を支払った時は、忘れずに経費計上しないと過剰に税金を支払ってしまうので要注意です！
まとめ
不動産投資では、色んな税金が発生するため、どんな税金が発生するのかを把握しておかないと納税漏れを起こしてしまう可能性があります。
さらに、固定資産税や都市計画税では特例を受けられるのであればしっかり受けて、少しでも納める税金を少なくしていきましょう！
税金と上手に付き合い、不動産投資の成功の道を歩んでいってくださいね。
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