不動産投資を始めるのに意外に初期費用がかかるってご存知でしたか？
どうしても投資となると利益ばかりに目がいってしまいがちですが、いくら初期費用がかかるのかを把握しておかなければ、最終的に赤字になってしまう恐れがあるんですよ。
今回は、不動産投資における初期費用はいくらかかるのか、購入時・運用時、そして項目別にどんな費用が発生するのかを詳しく解説していきます。
不動産投資の初期費用は意外にかかる？！
不動産投資を始めるにも一体どれぐらい初期費用がかかるか気になるところですよね？
不動産というからには、物件を購入するわけですから、数万円、数十万円ということはありえません。
物件の種類にもよりますが、数百万円～数千万円、中には数億円かかるものもあるでしょう。
高い物件の方が設備がいいし、満室状態をキープできるのではないかと始めに無理をして
しまいがちです。
しかし、予想を裏切り、全く入居者がつかない状況に陥れば、家賃収入を得ることができません。
もし、購入代金の確保のためにローンを組んでしまっていると、その返済ができず、途中で不動産投資を断念しなければいけなくなる可能性があります。
不動産投資を始める前に、どれくらい初期費用がかかるのか把握しておくことは、将来的に長期で運用し続けるためには、非常に重要となります。
初期費用の大部分を占めるのが、不動産の購入費！
初期費用には、不動産の購入費、税金や仲介手数料など色々あります。
不動産の購入費を支払わなくてもいいケースがありますが、支払うとなれば、初期費用では、不動産の購入費が圧倒的に大部分を占めています。
不動産投資といえば、マンションや戸建、オフィスビル、駐車場と用途は様々ですが、どれも購入するとなると、前項でもお伝えしたとおり、数百万円～数千万円の資金が必要になります。
入居者が常についている、すなわち満室状態をキープし続けるためには、物件選びを慎重に行わなければなりません。
物件選びをする際には、「この物件に住みたい」「この部屋から出たくない」と入居者の立場になって考えると、空室が出にくい物件へと導いてくれるでしょう。
例えば、人気のあるマンションの特徴としては、
- 最寄り駅まで近い
- 築浅物件
- 間取りが広い
- 物件の周辺にスーパーやコンビニなどがある
などがあります。
「じゃあ人気条件ばっちりの物件を購入したらいいんじゃないか」と思う所ですが、人気のある物件は、購入価格が高くなってしまう傾向があります。
人気のある物件は、価格を高く設定しても購入する人はいくらでもいるので不動産会社も強気でいます。
物件を購入する際には、まずどれくらいの資金を準備できるのか、そして資金に応じてどの条件まで考慮できるのかを事前に把握しておいた方がいいでしょう。
自己資金がなくてもフルローンを活用すれば、不動産投資ができる！
物件は、高額な買い物なので購入するとなると、ほとんどの方が金融機関の融資を受けることになります。
融資の中には、物件の購入価格を丸々借り入れることができる「フルローン」というものがあります。
フルローンには、手元にあまり資金がなくても高額な物件を購入することができるというメリットがあります。
一方、フルローンは借り入れる金額が高額になるため、返済に時間がかかったり、返済金に含まれる利息が多くなるというデメリットもあります。
もし、フルローンで物件を購入する場合は、完済までどれくらいかかるのか、家賃収入が激減、もしくは0円になってもちゃんと返済していくことができるのかをよく考えて、活用するようにしましょう。
さらに、フルローンとなれば高額な金額になるため、融資を受けるには安定した収入が
あるかどうかの審査が厳しくなります。物件自体も金融機関に高評価じゃなければ受けられば可能性があるので注意が必要です。
不動産投資の初期費用は、購入費以外に何があるの？
不動産投資の初期費用は、不動産の購入費以外にも色んな項目があります。購入費があまりにも高額なので見落としがちなのですが、購入費以外にも結構費用がかかります。
ここでしっかりとどんな費用があるのかを学んで、不動産投資に備えておきましょう。
税金や手数料などの費用がかかる
不動産を購入する際に発生する費用としては、
- 不動産の購入費
- 仲介手数料
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
- 司法書士への報酬
など、主に税金や手数料となります。
仲介手数料とは、不動産会社に支払うもので、物件を紹介してもらったり、手続きをしてもらったりと物件探しの手伝いをしてくれた御礼金みたいなものです。
仲介手数料は、物件の価格によって異なり、
- 物件価格200万円以下→物件価格の5%以内
- 物件価格200万円以上400万円以下→物件価格の4%
- 物件価格400万円以上→物件価格の3%以内
となっています。
直接、物件の売主に自ら交渉して売買契約を結ぶのであれば、仲介手数料は発生しませんが、ほぼ不動産業者を介して売買契約を結びます。
紹介してもらう不動産業者に発生する仲介手数料は異なりますが、ほとんどの不動産会社は、「物件価格×3%+6万円」となります。
不動産取得税、登録免許税、印紙税は全て、税金となります。
不動産取得税は、都道府県に納める税金です。都道府県によって支払う時期にズレはありますが、不動産を所得後、半年から1年間の期間の間に、支払う形となっています。
不動産を取得すると、「この不動産は私が取得したものですよ」「今の保有者は私ですよ」と登記簿謄本に登録する義務が建物と土地それぞれに登録免許税が発生します。
さらに、ローンを組んだ場合には、抵当権という権利が設定されます。
抵当権とは、万が一、買主がローンを支払えなくなった時には、お金を融資している金融機関が、その不動産を取り上げることができる権利となります。
金融機関は、高額な金額を融資しているので、買主が保有している不動産を担保として登録しておくというわけですね。
この抵当権も登記簿謄本に登録されます。この登録手続きは、素人が行うにはややこしく時間がかかるので、買主の代わりに司法書士が行ってくれます。
しかし、タダでしてくれるわけではないので、手続き料として司法書士に報酬を渡すのが一般的となります。
不動産投資を行っている際に発生する費用とは→相続が発生したVERもいれる
初期費用以外にも不動産投資では、発生する費用があります。ここで運用中に発生する費用についても少し触れておきましょう。
不動産投資を行っている際に発生する費用には、
- 固定資産税
- 都市計画税
があります。
固定資産税も都市計画税も税金となります。
固定資産税は、地域に関係なく不動産を保有している方は全て、都市計画税は、都市計画区域内の市街化区域内になる不動産を保有している方を対象に課税されます。
どちらも、毎年1月1日付で固定資産台帳に登録されている保有者が支払う義務があります。
不動産の相続を受けた場合にかかる費用とは
両親や祖父母などが亡くなってしまい、残された遺族がその不動産を相続として取得した場合には、相続税が発生してきます。
他にも、相続を受けたという履歴を残すために、登記簿謄本に登録を行います。この登録に伴い、相続でも、登録免許税が発生します。
さらに、相続を受け、不動産を保有している間は、固定資産税、都市計画税も発生します。相続であれば、不動産の購入費はかかりませんが、色んな税金が毎年発生してくるので、忘れずに、支払うための資金を確保しておきましょう。
まとめ
不動産投資を始めるには、たくさんの費用が発生してきます。
不動産の購入費以外だけでも、数十万円～数百万円もの費用がかかるので、トータルで一体どれくらいの費用がかかるのか、十分に見積もり立てる必要があります。
ローンを組んで不動産を購入する場合には、将来ちゃんと返済ができるのか、返済が困難になるかもしれない最悪なパターンも想定して、不動産投資を成功させましょう！
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