不動産投資のアパートローンと住宅ローンの違い。融資を受けられる人の特徴とは
「不動産投資のアパートローンと住宅ローンは何が違うの？」
「どんな人がアパートローンを利用できる？」
など、不動産投資のアパートローンについて疑問を持っている人は多いです。
住宅ローンとの違いや融資を受けられる人の特徴を知らないと、アパートローンの審査が通らず、不動産投資ができない可能性があります。
また、無理な利用方法となって返済が厳しくなるかもしれません。
そこで今回は、不動産投資のアパートローンと住宅ローンの違いや融資を受けられる人の特徴について紹介しています。
この記事を読むことで、アパートローンへの理解が深まり、安心して利用できるようになりますので参考にしてください。
アパートローンとは
アパートローンとは、不動産投資を目的として、アパートやマンションなどを購入・建設するために利用するローンのことです。
- 投資用アパートを1棟建設や購入する
- 投資用マンションを1室購入する
など、1室でも1棟でも購入する際も利用ができます。
また、購入・建設資金だけでなく、リフォーム資金等に使うことも可能です。
- 都市銀行
- 地方銀行
- ネット銀行
- 信用金庫
- 信託銀行
- ノンバンク
など、アパートローンは多くの金融機関が取り扱っています。
不動産投資を始めるには、多額の資金が必要になるため、アパートローンを利用するのが一般的です。
住宅ローンとの違い
不動産投資のアパートローンと住宅ローンでは、使用目的や返済原資などが異なります。
どのような違いがあるのか具体的に知ることで、よりアパートローンへの理解を深めることが可能です。
以下は、ここで紹介する住宅ローンとの違い5点になります。
1.資金の使用目的
2.返済原資
3.融資金利
4.審査ポイント
5.法人名義
それぞれの違いについて、詳しく見ていきましょう。
1.資金の使用目的
アパートローンと住宅ローンとの違いとなるのが、資金の使用目的です。
住宅ローンは、自身が住むことを目的として家を買う場合に利用するローンです。
そのため、他人に貸すことを目的とした物件購入に、借入金を使うことはできません。
一方、アパートローンは、賃貸や売却など不動産投資で収益を得ることを目的に利用するローンになります。
住宅ローンのように、自宅として利用する家に使うことはできません。
- アパートローン：不動産投資物件の購入や建設を目的
- 住宅ローン：自宅の購入を目的
このように、アパートローンと住宅ローンでは、使用目的が異なります。
2.返済原資
返済原資についても、アパートローンと住宅ローンで違いがあります。
住宅ローンの返済原資は、毎月の給料やボーナスですが、アパートローンの場合は毎月の家賃収入が返済原資です。
アパートやマンションを貸し出し、毎月得る家賃収入でローン返済をしていくことになります。
アパートローンの借入金額は数千万円〜1億円以上と大きく、ローン返済額は高額なので、利回りの高い優良物件を選ぶことが大事です。
- アパートローン：毎月の家賃収入
- 住宅ローン：毎月の給料
3.融資金利
アパートローンと住宅ローンでは、融資金利にも違いがあります。
利用する金融機関や金利タイプ、物件や契約者状況などのより違いはありますが、それぞれの相場は次のとおりです。
- アパートローン：年1.5%〜年4.0%程度
- 住宅ローン：年0.5%〜年2.0%程度
※変動金利の場合
このように、基本的にアパートローンの方が金利は高くなります。
そのため、同じ借入金額・返済期間だとしたら、アパートローンの方が返済金額は高額です。
4.審査ポイント
審査ポイントについても、アパートローンと住宅ローンで違いがあります。
住宅ローンは契約者の返済能力が審査ポイントとなりますが、アパートローンの場合は不動産投資物件の収益性や担保価値、契約者の返済能力がポイントです。
そのため、契約者が高所得者であっても、不動産投資物件の収益性や担保価値が低ければ、ローン審査は通りません。
特に、不動産投資物件の収益性や担保価値について重視されます。
高額なローンを利用したいのであれば、収益性が高い物件を選ぶ必要があります。
- アパートローン：物件の収益性や担保価値、契約者の返済能力
- 住宅ローン：契約者の返済能力
5.法人名義
法人名義で契約できるかどうかも、アパートローンと住宅ローンの1つです。
アパートローンは法人名義での契約も可能ですが、住宅ローンは個人名義のみになります。
そのため、法人として賃貸事業を展開する場合も、アパートローンを利用することが可能です。
- アパートローン：個人名義、法人名義
- 住宅ローン：個人名義
アパートローンの融資を受けられる人
前述のとおり、アパートローンの主な審査ポイントは、
- 不動産投資物件の収益性、担保価値
- 契約者の返済能力
これら2点です。
アパートローンの返済原資は家賃収入で、数千万円〜1億円以上の借入金も多いため、金融機関は収益性や担保価値を審査ポイントにします。
収益性が低いと毎月のローン返済が難しく、担保価値が低いと万一の際に資金回収できないためです。
また、契約者の返済能力も審査のポイントになります。
思うように家賃収入が入ってこない時に、維持管理費などを一時的に支払うことができるかを判断するためです。
そのため、契約者の収入や資産、属性などがチェックされることになります。
このことから、アパートローンの融資を受けられる人の特徴として、以下3点が挙げられます。
- 不動産投資物件の収益性が高い
- 不動産投資物件の担保価値が高い
- 契約者の返済能力が高い
特徴である「高い」の基準については、融資金額や金融機関によって異なります。
多くの金融機関では、これら3つの特徴を有する人がアパートローンを利用できることを把握しておきましょう。
融資を受けられない人
アパートローンの融資を受けられる人の特徴を知っておけば、融資を受けられない人の特徴もわかります。
融資を受けられない人の特徴は、以下3点です。
- 不動産投資物件の収益性が低い
- 不動産投資物件の担保価値が低い
- 契約者の返済能力が低い
不動産投資物件の収益性や担保価値が低く、契約者の返済能力も見込めない場合は、金融機関がお金を貸すことはありません。
不動産投資でアパートローンを利用する場合は、これらの特徴をもとに、客観的に自身の状況を把握しましょう。
アパートローンの融資期間を長くすることのメリット
不動産投資のアパートローンは、一般的に融資期間は長い方が良いと言われています。
融資期間が長いと、毎月のローン返済額が少なくなり、多くのキャッシュフローを生み出せるためです。
融資期間が短いと、毎月のローン返済額が多くなり、キャッシュフローが少なくなるため、空室やアクシデントが発生した場合に、資金繰りが一気に悪化してしまいます。
融資期間を長くして、資金繰りに余裕ができれば、繰り上げ返済をして返済額や返済期間を短くすることも可能です。
アパートローンを利用する場合は、毎月返済に余裕を持てるよう、融資期間は長くすることをおすすめします。
そしてあくまでも手持ちの現金に余裕があったときに、繰り上げ返済を行い、支払い金利を減らすようにします。
まとめ
ここでは、不動産投資のアパートローンと住宅ローンの違いや融資を受けられる人の特徴について紹介いたしました。
あらためて、ここで紹介した大事なポイントをまとめると、次の3点が挙げられます。
- アパートローンは不動産投資のためのローンで住宅ローンと異なる点が多々ある
- 不動産投資物件の収益性や担保価値、契約者の返済能力が審査で重視される
- 融資期間は長く設定して余裕を持った返済をすることが大事
不動産投資のアパートローンを検討している方は、ぜひここで紹介した内容を参考にして、早速進めていきましょう。
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