不動産投資

ワンルームマンションの税金対策とは?不動産投資の節税の仕組みを紹介

「ワンルームマンション投資を始めれば税金対策になる」
「節税によって手元に多くのお金を残すことができる」

税金対策になると聞いてワンルームマンション投資に興味を持った人は、少なくないでしょう。ワンルームマンションをはじめとした不動産投資の魅力の1つに、節税できる点が挙げられます。
所得税や住民税を減らし、手元により多くのお金を残すことができます。税金対策の仕組みを知っておくことで、最大限の節税ができるようになるでしょう。

そこで今回は、ワンルームマンションの税金対策・節税の仕組みについて紹介しています。

この記事を読むことで、不動産投資の節税について理解を深めることができますので、参考にしてください。

ワンルームマンションの税金対策の方法


ワンルームマンション投資は、損益通算や減価償却の仕組みがあるため、所得税や住民税を節税することが可能です。

損益通算や減価償却はどのような仕組みになっているのか、その内容について確認していきましょう。

不動産所得は総合課税

ワンルームマンションをはじめとした不動産投資が、税金対策になることを理解するためにも、不動産所得の課税方法について知っておく必要があります。株式投資やFXなどで得た所得は申告分離課税となりますが、家賃収入で得た不動産所得は総合課税になります。

  • 申告分離課税:他の所得と分けて申告する。利益に対して約20%の税金が課税される。
  • 総合課税:他の所得と合算して申告する。所得額によって税率が変わる。

申告分離課税は単体の所得に対して一定の税率がかかり、総合課税は他の所得と合計したものに対して課税されます。

そのため、給与所得が400万円で不動産所得が100万円の赤字であれば、合算した所得が300万円となるため節税が可能です。また、節税という観点では、必要経費を可能な限り計上をして、不動産所得を少なくすることも大切になります。

400万円と300万円では、以下のように所得税額が変わってきます。

  • 400万円:37万2,500円(400万円×税率20%−税額控除42万7,500円)
  • 300万円:20万2,500円(300万円×税率10%−税額控除9万7,500円)

※わかりやすいように経費や基礎控除、所得控除は一旦なしとします。

不動産所得は、以下の計算式で算出が可能です。

このように、所得300万円と400万円では税率が10%違うこともあり、税額が大きく異なります。

  • 不動産所得=家賃収入−必要経費

必要経費が多くなるほど、不動産所得は少なくなり、支払う税金は安くなります。必要経費として計上できる、主な費用は以下のとおりです。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 減価償却費
  • 管理委託手数料
  • 修繕積立金
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • ローンの金利手数料
  • 司法書士報酬
  • 税理士報酬
  • 修繕費 など

このような費用をしっかりと経費計上することで、不動産所得を抑え、節税を図ることができます。同様に、控除も漏れなく適用しましょう。

尚、合算した所得には、所得税と住民税がかかります。所得税は以下のように、所得額に応じて税率が変わり、住民税は10%の税率です。

  • 所得額195万円以下:税率5% 控除額0円
  • 所得額195万円超330万円以下:税率10% 控除額97,500円
  • 所得額330万円超695万円以下:税率20% 控除額427,500円
  • 所得額695万円超900万円以下:税率23% 控除額636,000円
  • 所得額900万円超1,800万円以下:税率33% 控除額1,536,000円
  • 所得額1,800万円超:税率40% 控除額2,796,000円
  • 所得額4,000万円超:税率45% 控除額4,796,000円

税金対策方法1.損益通算できる

ワンルームマンション投資の税金対策の1つが、損益通算になります。損益通算とは、赤字の不動産所得を、黒字の他の所得から差し引くことです。

不動産所得が50万円の赤字で、他の所得が300万円の黒字であれば、「(−50万円)+300万円」となり、合計の所得は250万円になります。このように、赤字の所得を合算して計算できるのが損益通算で、不動産投資の節税方法です。

この場合、不動産所得が赤字になることで、節税効果を図ることができます。尚、青色申告の場合は、赤字の繰り越しも可能です。あまりにも不動産所得の赤字額が大きく、損益通算をしても赤字が残る場合は、翌年以後3年繰り越しができます。

ワンルームマンション投資では、損益通算の仕組みによって節税ができることを覚えておきましょう。

税金対策方法2.減価償却できる

ワンルームマンション投資をはじめとした、不動産投資の節税のキモとも言えるのが減価償却です。減価償却とは、不動産などの固定資産を1度に経費計上せず、年々劣化する償却性資産として、定められた年数で計上することになります。定められた年数とは、法定耐用年数のことで、以下のように建物の構造によって変わります。

  • 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造:47年
  • 重量鉄骨造:34年
  • 軽量鉄骨造:27年
  • 木造:22年

たとえば、新築で鉄筋コンクリート造のワンルームマンションであれば、47年が償却年数になります。減価償却によって、長期にわたり帳簿上に赤字を作れるため、高い節税効果が期待できます。

例えば2,500万円で投資用ワンルームマンションを購入したとします。
その値段の内訳が
土地620万円、建物1,840万円だったとしましょう。

マンションは47年間減価償却可能です。
1840÷47=40 つまり毎年40万円、税金上の所得を減らせるのです。

ワンルームマンションの家賃収入が毎年60万円、経費が5万円の場合、最終的な所得は
60-5(経費)-40(減価償却)=15万円 です。
所得税率20%では 55万×20%=11万円の税金が発生します。
しかし、減価償却があれば15万×20%=3万円まで税金が下がります。
減価償却があることで大きな節税効果が生まれます。

ワンルームマンション投資では、損益通算の他に減価償却でも節税が可能です。

税金対策よりも収益を出すことを目的にすることが大事


ワンルームマンション投資をはじめ、不動産投資は節税効果が期待できます。建物費用の減価償却により長期的な節税ができ、不動産所得が赤字の場合は損益通算が可能です。これらの税金対策により、所得税や住民税を減らすことができます。

ただし、税金対策だけを考えて不動産投資を始めるのは危険です。不動産投資で節税できる金額よりも、収益がマイナスになっては意味がないためです。たとえば、ワンルームマンション経営をはじめ、減価償却や損益通算によって所得税や住民税が10万円節税できたとします。しかし、毎月1万円のマイナスが出るようでは、1年間トータルで考えれば
12万円の損失ー10万円の節税=2万円の損失発生 となります。

このように、節税以上の費用負担となる可能性もあるため、まずは収益を出すことを目的にしましょう。収益が出なければ、多額のローンや維持管理コストの負担が重くのしかかり、破産する恐れもあります。収益を出すことを目的とする場合は、以下のリスクに注意しましょう。

  • 金利上昇リスク
  • 空室リスク
  • 家賃下落リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 災害リスク
  • 修繕リスク
  • 流動性リスク

など、このようなリスクも考慮した上で、収支計画を立てることが大事です。

また、

  • 金融機関選び
  • 不動産会社選び
  • 管理会社選び
  • エリア選び
  • 物件選び

これらも慎重に行うようにしてください。これらの業者や物件選びが適切にできていれば、安定したキャッシュフローを得ることができます。どれだけ綿密な計画を立てても、業者や物件選びが適切でないと、ワンルームマンション経営で黒字化することはできません。ワンルームマンション経営は税金対策になりますが、何よりもまずは、収益を出すことを目指すようにしましょう。

まとめ


今回は、ワンルームマンションの税金対策・節税の仕組みについて紹介しました。あらためて、ここで紹介した大事なポイントをまとめると、次の4点が挙げられます。

  • 損益通算は赤字所得を黒字所得と合算できるもの
  • 減価償却は長期(法定耐用年数)にわたり費用計上できるもの
  • 不動産所得は総合課税なので損益通算や減価償却によって節税効果がある
  • 税金対策は大事だが収益が出なければトータルで損してしまう。収益第一の考えが大切

ワンルームマンション投資で税金対策はできますが、あくまでも収益を第一に考えましょう。そうしないと、トータルで損してしまい、本末転倒になってしまいます。ここで紹介した内容を参考にして、ぜひワンルームマンション投資を始めていきましょう。

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