不動産投資

赤字を脱却して安定収入!黒字化するワンルームマンションの7つの特徴を紹介

「儲かっているワンルームマンションにはどんな特徴があるの?」
「どんな物件であれば黒字化するの?

など、ワンルームマンションが黒字化する特徴について、詳しく知りたいと思っている人は多いでしょう。

赤字経営になると、ローン返済以外にも維持管理コストが重くのしかかり、破産する可能性があります。黒字化するワンルームマンションには、共通の特徴があることが多いです。これらの特徴を把握し、物件選びや運営に活かせば、黒字化の可能性を高めることができます。

そこで今回は、以下7つの黒字化の特徴について、見ていきましょう。

1.立地が良い
2.空室率が低い
3.実質利回りが良い
4.ローンの金利が低い
5.管理会社の対応が良い
6.信頼できる不動産会社の紹介で購入している
7.ニーズに合った設備が付いている

これらの特徴を押さえることで、安定したワンルームマンション経営ができるようになりますので、参考にしてください。

黒字化の特徴1.立地が良い

黒字化するワンルームマンションの特徴で多いのが、立地が良いことです。立地は、黒字化するために、最も重要な要素とも言えます。

立地の善し悪しによって、賃貸需要や家賃相場が変わってくるためです。不動産は購入後に立地を動かすことができないため、どの立地のワンルームマンションを購入するかで、その後の運用成績が大きく変わります。

立地が良ければ、

  • 家賃が高い
  • 賃貸需要が高い(入居者が集まりやすい)
  • 資産価値が下がりづらい

などのメリットを享受できます。しかし、立地が悪いワンルームマンションだと、

  • 家賃が安い
  • 賃貸需要が低い(入居者が集まりづらい)
  • 資産価値が下がりやすい

など、不動産経営には不利な条件の中で、黒字化を目指さなくてはいけません。黒字化を目指すのであれば、以下のような立地を選びましょう。

  • 駅に近い
  • スーパーや商業施設が近い
  • ビジネス街に近い
  • 大学に近い
  • 再開発エリアに近い
  • 人気が高いエリア

このような立地は、人気が高く人が集まるため、高い賃貸需要が見込めます。知識や経験、ノウハウが豊富な投資家であれば、他の立地でも黒字化が可能です。しかし、不動産投資初心者の場合は、このような「立地が良い」場所がおすすめになります。

黒字化の特徴2.空室率が低い

空室率が低いことは、黒字化するワンルームマンションの特徴です。空室率は入居率の反対の意味で、空室が占める割合になります。空室率が低いほど良く、空室率が高ければ赤字経営になる可能性が高いです。

年間の空室率は、以下の方法で算出ができます。

  • (空室数×空室の期間)÷(室数×12ヶ月)

仮に、ワンルームマンションの空室期間が2ヶ月ある場合は「(1×2ヶ月)÷(1×12ヵ月)」で、空室率は約16%です。

ワンルームマンションの空室率は、限りなく0%を目指すことが大切になります。そのためにも、空室率に影響を与える、立地や管理会社、設備などにこだわることが大事です。

空室率が低ければ、安定したキャッシュフローを確保できるため、自ずと黒字化します。

黒字化の特徴3.実質利回りが良い

黒字化するワンルームマンションの特徴の1つが、実質利回りが良いことです。実質利回りが良いことは、物件の収益性が高いことを表すため、安定した利益を得ることができます。

実質利回りが良い物件を探すためにも、表面利回りとの違いを理解しておくことが必要です。

  • 表面利回り:投資金額に対するリターンの割合。「年間家賃収入÷投資金額(物件価格)」で算出。経費・コストや考慮しない。

  • 実質利回り:経費・コストを考慮した利回り。「(年間家賃収入÷年間支出)÷投資金額(物件価格)」で算出。コストを考慮しているため実態に近い利回りとなる。

ワンルームマンションを選ぶ時は、実質利回りを確認することが大事です。コストを反映していない表面利回りだけで、物件の善し悪しを判断しないようにしましょう。不動産会社の中には、営業トークや情報サイト、資料等でアピールしている利回りが、すべて表面利回りであることも珍しくありません。

表面利回りは実態とかけ離れている可能性があるため、実質利回りを確認し、数値が高い物件を選ぶと黒字化が近くなります。

黒字化の特徴4.ローンの金利が低い

ローンの金利が低いのも、黒字化するワンルームマンション経営の特徴です。ローン金利が低ければ、毎月のローン返済額が少なく、より多くのキャッシュフローを確保できます。

不動産投資ローンは金額が大きいため、金利の影響はとても大きくなります。金融機関によって不動産投資ローンの金利が異なるため、少しでも金利が低く有利なローンを選びましょう。ワンルームマンション経営を黒字化したい場合は、ローン金利が低いことが大事です。

余計なコストはかけないようにしましょう。

黒字化の特徴5.管理会社の対応が良い

黒字化するワンルームマンション経営の特徴として見られるのが、管理会社の対応が良いことです。一般的に、入居や退去の手続き、クレーム対応、家賃回収、清掃などの運営は管理会社に任せます。毎月、管理委託手数料を支払うことになりますが、オーナーは面倒な対応をする必要がありません。

管理会社は、入居者と最も接する立場であり、物件の管理業務や募集業務も担います。そのため、信頼できる優秀な管理会社であれば、入居者満足度も高いです。また、空室が出ても、すぐに入居者が決まるでしょう。

管理会社の対応が良いことは、安定した不動産経営につながるため、黒字化に外せないものです。

黒字化の特徴6.信頼できる不動産会社の紹介で購入している

信頼できる不動産会社の紹介で購入しているワンルームマンションは、黒字化する可能性があります。信頼できる不動産会社であれば、投資家の視点に立ち、優良物件を紹介してくれるためです。

立地が良く、収益性の高い物件を紹介してもらえれば、黒字化の可能性は極めて高くなります。

逆に、信頼できない不動産会社に紹介してもらった物件は、業者の利益を重視しているため、良い結果は期待できないでしょう。

信頼できる不動産会社を見つけるためにも、業者の実績や評判、担当者の対応、強みなどを確認してください。信頼できる不動産会社を見つければ、黒字化が近くなります。

黒字化の特徴7.ニーズに合った設備が付いている

ニーズに合った設備が付いていることも、黒字化するワンルームマンションの特徴になります。たとえば、現在の1人暮らしで喜ばれる設備は、宅配BOXやインターネット無料などです。これらの設備がないことで、選択肢から外れることもあります。

豪華な設備にする必要はありませんが、市場ニーズに合った設備を備えておくことが大事です。エリアによってニーズが異なりますので、黒字化のためにも事前に調査しましょう。

まとめ


ここでは、黒字化するワンルームマンションの特徴について紹介しました。黒字化するワンルームマンションには、立地が良い、実質利回りが良い、ローン金利が低いなどの特徴があります。

これらの特徴を捉えた物件選び・業者選びをしても、100%成功するわけではありません。しかし、黒字化が近づき、成功する確率も高くなります。これからワンルームマンション経営を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

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